Trong bối cảnh pháp luật về nhà ở ngày càng được hoàn thiện, vấn đề chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trở thành một trong những nội dung quan trọng được Luật Nhà ở 2023 quy định rõ ràng. Việc này nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả bên thuê và bên cho thuê, đồng thời tăng cường tính minh bạch trong quan hệ pháp lý về nhà ở. Bài viết dưới đây sẽ trình bày các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo Luật Nhà ở 2023, áp dụng đối với cả tài sản công và tài sản tư nhân, cũng như quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê.
1. Khi nào chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thuộc tài sản công?
Khoản 1 Điều 171 Luật Nhà ở 2023 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thuộc tài sản công như sau:
“Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.
[…]”
Theo đó, hợp đồng thuê nhà ở thuộc tài sản công sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:
– Hợp đồng thuê nhà ở không đúng thẩm quyền, đối tượng, hoặc không đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
– Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không có nhu cầu thuê tiếp, hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt.
– Bên thuê trả lại nhà đang thuê.
– Bên thuê không còn đủ điều kiện thuê.
– Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích từ Tòa án mà không có ai cùng sinh sống tại nhà ở công vụ.
– Bên thuê không trả đủ tiền thuê theo hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
– Nhà ở cho thuê thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại, hoặc không bảo đảm an toàn theo quy định về xây dựng.
– Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích hoặc tự ý chuyển đổi, cho mượn, cải tạo, phá dỡ nhà mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
– Bên thuê nhà công vụ bị điều động, chuyển công tác đến địa phương khác.
2. Khi nào chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở không thuộc tài sản công?
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, như sau:
“Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
[…]
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;
e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;
g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.”
Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở đối với nhà ở không thuộc tài sản công sẽ chấm dứt trong các trường hợp nêu trên
3. Khi nào bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở?
3.1. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở của bên cho thuê nhà ở
Theo khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà thuê trong các trường hợp sau:
– Cho thuê nhà ở công, nhà xã hội, nhà cho lực lượng vũ trang, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp không đúng thẩm quyền hoặc đối tượng.
– Bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, hoặc phá dỡ nhà.
– Bên thuê chuyển nhượng, cho mượn, cho thuê lại nhà thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
– Bên thuê gây mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến khu vực xung quanh và đã bị nhắc nhở nhưng không khắc phục.
– Các trường hợp khác theo quy định tại khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023.
3.2. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở của bên thuê nhà ở
Theo khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà thuê trong các trường hợp sau:
– Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
– Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3.3. Lưu ý khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Bên đơn phương chấm dứt.thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.phải thông báo bằng văn bản.hoặc bằng hình thức khác.theo thỏa thuận trong hợp đồng.cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày,.trừ trường hợp.các bên có thỏa thuận khác;.trường hợp vi phạm quy định này.mà gây thiệt hại.thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Trên đây.là tư vấn.của chúng tôi.về các trường hợp.chấm dứt hợp đồng.thuê nhà ở. Luật Triệu Phúc hân hạnh.được đồng hành.cùng quý khách hàng.trong việc giải quyết.mọi vấn đề pháp lý.
Rất mong.nhận được.sự hợp tác!
Trân trọng./.
—— Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty Luật TNHH Triệu Phúc ——