Trong bối cảnh phát triển của thị trường bất động sản hiện nay, thuê mua nhà ở trở thành một hình thức phổ biến, đặc biệt trong các chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội. Để hiểu rõ về thuê mua nhà ở cũng như thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp thuê mua, chúng ta cần dựa vào các quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2023.
Căn cứ pháp lý:
– Luật Nhà ở 2023
– Luật Xây dựng 2014
1. Thuê mua nhà ở là gì?
Theo khoản 22 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, thuê mua nhà ở được quy định như sau:
“Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.”
Như vậy, thuê mua nhà ở là một hình thức kết hợp giữa thuê và mua nhà, trong đó bên thuê sẽ trả trước một phần giá trị của căn nhà (thường là 20% – 50%) và số tiền còn lại sẽ được thanh toán theo định kỳ hàng tháng. Sau khi trả hết toàn bộ số tiền, bên thuê mua sẽ chính thức trở thành chủ sở hữu của căn nhà mà họ thuê mua. Hình thức này phù hợp với những người có nhu cầu sở hữu nhà nhưng chưa đủ khả năng tài chính để mua ngay lập tức, giúp họ có thời gian chi trả dần theo khả năng.
2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp thuê mua
Khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong các trường hợp thuê mua:
“Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở
1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.”
Như vậy, trong trường hợp thuê mua, thời điểm chuyển quyền sở hữu xảy ra khi bên thuê mua đã thanh toán đủ toàn bộ số tiền theo hợp đồng và đã nhận bàn giao nhà ở. Điều này có nghĩa là chỉ khi các nghĩa vụ tài chính của bên thuê mua được hoàn tất và việc bàn giao được thực hiện, quyền sở hữu đối với căn nhà mới chính thức chuyển sang cho bên thuê mua trừ trường hợp Hợp đồng có quy định khác. Quy định này giúp đảm bảo quyền lợi của các bên, đặc biệt là bên cho thuê mua, tránh tình trạng chuyển giao sở hữu khi nghĩa vụ tài chính chưa được hoàn tất.
3. Điều kiện cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai
Việc thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai cần tuân thủ các điều kiện nhất định để đảm bảo an toàn, chất lượng cho bên thuê mua. Khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ các điều kiện như sau:
“Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
1. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này.
2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở có sẵn. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua nhà ở không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.
4. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, cho thuê, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công;
c) Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 160 của Luật này.
5. Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng để cho thuê chỉ phải thực hiện theo quy định tại Điều 56 của Luật này.
6. Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật nàychỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
7. Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10 và 11 Điều 76 của Luật nàytại mỗi thời điểm chỉ được thuê 01 căn nhà ở xã hội. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật nàytại mỗi thời điểm chỉ được thuê 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
8. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng nhà ở phục vụ vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
9. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này theo cơ chế thị trường sau 10 năm kể từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng cho đối tượng có nhu cầu nếu dự án phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy định của pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và các khoản thuế khác theo quy định của pháp luật về thuế. Đối với nhà ở xã hội thuộc tài sản công thì phải thực hiện theo quy định tạikhoản 2 Điều 125 của Luật này.
10. Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Việc xử lý tiền mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này; việc cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Từ các quy định trên, có thể rút ra các điều kiện cụ thể để cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai:
– Hồ sơ pháp lý đầy đủ
Dự án nhà ở xã hội phải có hồ sơ đầu tư xây dựng, bản thiết kế kỹ thuật được phê duyệt và Giấy phép xây dựng (nếu bắt buộc). Điều này đảm bảo dự án đạt chuẩn về mặt pháp lý trước khi đưa vào giao dịch.
– Đã hoàn thành phần móng và hạ tầng
Dự án phải xây xong phần móng và hoàn thiện các hệ thống hạ tầng quan trọng như đường giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt và chiếu sáng công cộng. Đồng thời, dự án phải được giải chấp (nếu có) nhằm bảo đảm tính ổn định về pháp lý cho người thuê mua.
– Xác nhận đủ điều kiện từ cơ quan có thẩm quyền
Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.cần có văn bản thông báo.về việc nhà ở đã đủ điều kiện giao dịch. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê mua,.đảm bảo rằng họ có thể tiếp cận nhà ở đúng tiến độ và chất lượng cam kết.
Trên đây.là tư vấn.của chúng tôi.về thời điểm.chuyển quyền sở hữu nhà ở.trong trường hợp thuê mua. Luật Triệu Phúc hân hạnh.được đồng hành.cùng quý khách hàng.trong việc giải quyết.mọi vấn đề pháp lý.
Rất mong.nhận được.sự hợp tác!
Trân trọng./.
—— Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty Luật TNHH Triệu Phúc ——