Việc bồi thường, tái định cư cho người dân có căn hộ của nhà chung cư cũ được quy định tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Hãy cùng Luật Triệu Phúc tìm hiểu về vấn đề người có căn hộ bị phá dỡ được bồi thường, tái định cư từ ngày 01/08/2024.
1. Căn cứ pháp lý
Nghị định 98/2024/NĐ-CP ngày 25 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
2. Nội dung tư vấn
Việc bồi thường, tái định cư đối với căn hộ của nhà chung cư cũ bao gồm các trường hợp sau:
– Bồi thường, tái định cư đối với các căn hộ tại tầng 01, có diện tích kinh doanh
– Bồi thường, tái định cư đối với các căn hộ từ tầng 02 trở lên
– Bồi thường, tái định cư đối với các căn hộ bị phá dỡ trong một số trường hợp khác
2.1. Bồi thường, tái định cư cho người có căn hộ tại tầng 01, có diện tích kinh doanh
Điểm a khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về việc bồi thường, tái dịnh cư đối với các căn hộ tại tầng 01, có diện tích kinh doanh như sau:
– Chủ sở hữu căn hộ tầng 01 sẽ được bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ. Diện tích căn hộ bị phá dỡ được xác định dựa trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Chủ sở hữu phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản, hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và nhà ở.
– Căn cứ vào hệ số k này, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số k cho từng vị trí, khu vực cụ thể có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại.
– Nếu căn hộ tầng 01 có một phần diện tích sử dụng cho mục đích kinh doanh và dự án tái định cư có bố trí không gian cho hoạt động này, chủ sở hữu có quyền mua hoặc thuê phần diện tích đó. Phần diện tích này phải tuân theo thiết kế đã được phê duyệt. Giá bán phần diện tích này được tính dựa trên suất đầu tư xây dựng cho mỗi 1m2 sàn, bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng cộng với lợi nhuận định mức 10% tổng kinh phí đầu tư. Trường hợp không mua mà chỉ thuê thì giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận.
– Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại quy định tại điểm này phải được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư
Theo đó, quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi công bằng cho chủ sở hữu căn hộ tầng 01, đặc biệt là những người có phần diện tích kinh doanh, trong quá trình bồi thường và tái định cư.
2.2. Bồi thường, tái định cư đối với các căn hộ từ tầng 02 trở lên
Điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về việc bồi thường đối với các căn hộ từ tầng 02 trở lên. Cụ thể như sau:
– Chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ.
– Diện tích căn hộ bị phá dỡ được xác định theo giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc.
– Căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, Ủy ban nhân dân tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để các chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư;
Đồng thời,.tại điểm c.khoản 1.Điều 28.Nghị định 98/2024/NĐ-CP.quy định về.bồi thường.cho diện tích.sử dụng căn hộ.trong trường hợp.có diện tích.vượt quá.diện tích.ghi trong.giấy tờ chứng minh.quyền sở hữu.như sau:
– Nếu có diện tích sử dụng.vượt ngoài diện tích.ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất,.nhưng diện tích này đủ điều kiện.để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật,.thì diện tích này.sẽ được bồi thường theo hệ số k đã quy định.
– Phần diện tích khác không thuộc trường hợp có diện tích vượt quá diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thì không được bồi thường theo hệ số k diện tích sử dụng căn hộ quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này.
2.3. Bồi thường, tái định cư đối với các căn hộ bị phá dỡ trong một số trường hợp khác
Khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về việc bồi thường, tái định cư cho người có căn hộ bị phá dỡ trong một số trường hợp khác. Bao gồm:
– Diện tích căn hộ tái định cư nhỏ hơn;
– Diện tích căn hộ tái định cư lớn hơn;
– Tái định cư tại địa điểm khác;
– Bồi thường bằng tiền;
– Nhà ở xã hội;
– Tài sản bảo đảm
a) Diện tích căn hộ tái định cư lớn hơn
– Nếu căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích được bồi thường theo hệ số k, chủ sở hữu sẽ phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch diện tích này.
– Nếu sau khi phương án bồi thường được phê duyệt mà chủ sở hữu không mua hoặc thuê mua phần diện tích chênh lệch, họ sẽ không được bố trí căn hộ tái định cư. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có quyền thanh toán tiền cho chủ sở hữu theo giá quy định và bán căn hộ tái định cư đó theo giá thương mại cho các bên khác.
b) Diện tích căn hộ tái định cư nhỏ hơn
– Nếu căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích được bồi thường, chủ đầu tư sẽ phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch diện tích này.
– Giá trị chênh lệch diện tích được xác định như sau:
Diện tích chênh lệch (m²) x giá nhà ở xây dựng mới
– Giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường và tái định cư.
c) Tái định cư tại địa điểm khác
Nếu chủ sở hữu không muốn tái định cư tại chỗ nhưng có nhu cầu tại địa điểm khác mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất, các bên có thể thống nhất việc bố trí tái định cư ở đó.
d) Bồi thường bằng tiền
– Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư theo các quy định trước đó, họ sẽ được bồi thường bằng tiền.
– Mức bồi thường: theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất.
– Việc nhận tiền sẽ diễn ra sau khi phương án bồi thường được phê duyệt.
e) Nhà ở xã hội
Nếu chủ sở hữu có nhu cầu và đáp ứng điều kiện, họ có thể được bố trí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật.
g) Tài sản bảo đảm
Đối với căn hộ đang là tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng, việc xử lý căn hộ tái định cư hoặc khoản tiền bồi thường sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự liên quan đến bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Trên đây.là tư vấn.của chúng tôi.về vấn đề.bồi thường,.tái định cư.từ ngày.01/08/2024.đối với người.có căn hộ.bị phá dỡ. Luật Triệu Phúc hân hạnh.được đồng hành.cùng quý khách hàng.trong việc giải quyết.mọi vấn đề pháp lý.
Rất mong.nhận được.sự hợp tác!
Trân trọng./.
—— Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty Luật TNHH Triệu Phúc ——