Dự án nhà ở đang được thế chấp thì chủ đầu tư có được hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư khác không?

• Căn cứ pháp lý: Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

1. Dự án nhà ở đang được thế chấp thì chủ đầu tư có được hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư khác không?

Căn cứ khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023 quy định thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

“Điều 183. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

[…]

2. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 của Luật này.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.”

Căn cứ Điều 114 Luật Nhà ở 2023 quy định hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở:

Điều 114. Hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở

1. Các hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở bao gồm:

a) Huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân;

b) Huy động thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ theo quy định của pháp luật;

c) Huy động thông qua cấp vốn từ nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật này;

Theo quy định trên, dự án nhà ở đang được thế chấp mà chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn theo hình thức hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư khác thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở trước khi ký hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Ngoài ra, khi hợp tác kinh doanh chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.

2. Có các nguồn vốn nào để phát triển nhà ở?

Căn cứ Điều 112 Luật Nhà ở 2023 quy định các nguồn vốn để phát triển nhà ở:

“Điều 112. Các nguồn vốn để phát triển nhà ở

1. Vốn chủ sở hữu của các tổ chức, cá nhân.

2. Vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật này.

3. Vốn huy động từ các tổ chức, cá nhân theo quy định tại Điều 114 của Luật này.

4. Vốn đầu tư nước ngoài.

5. Nguồn tài chính công đoàn theo quy định của pháp luật về công đoàn.

6. Nguồn vốn hợp pháp khác.”

Như vậy, có các nguồn vốn sau để phát triển nhà ở:

[1] Vốn chủ sở hữu của các tổ chức, cá nhân.

[2] Nguồn vốn của Nhà nước để phát triển nhà ở bao gồm:

a. Vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công

b. Vốn từ công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; vốn huy động từ Quỹ phát triển đất, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác theo quy định của pháp luật.

[3] Vốn huy động từ các tổ chức, cá nhân theo các hình thức sau:

a. Huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân;

b. Huy động thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ theo quy định của pháp luật;

c. Huy động thông qua cấp vốn từ nguồn vốn của Nhà nước để phát triển nhà ở

d. Huy động thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam;

đ. Huy động thông qua vay vốn từ Ngân hàng chính sách xã hội;

e. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam;

g. Nguồn vốn hợp pháp khác.

[4] Vốn đầu tư nước ngoài

[5] Nguồn tài chính công đoàn theo quy định của pháp luật về công đoàn

[6] Nguồn vốn hợp pháp khác.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề trên. Luật Triệu Phúc rất hân hạnh đồng hành cùng Quý khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

—— Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty Luật TNHH Triệu Phúc ——